Evinizi satmadan önce: hazırlamanız gereken belgeler ve adımlar

Tapu kaydı ve kısıtlamalar

e-Devlet'teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinde taşınmazlarınızı ve taşınmaz numarasını görürsünüz. Bu numara ilan için gerekir; taşınmaz numarası rehberimizde anlattık.

Tapu kaydında şerh, beyan, irtifak hakkı ve ipotek gibi kısıtlamalar görünür. Kayıt örneğini Web Tapu'dan, tapu müdürlüğüne gitmeden isteyebilirsiniz.

İpotek: İpotekli ev, ipotekle birlikte satılabilir; alacaklının izni gerekmez. Borç bittiyse bankaya başvurun; banka terkin evrakını tapuya elektronik olarak gönderir.
İmara aykırılık: Belediye imara aykırı yapıyı tapunun beyanlar hanesine işletir; aykırılığın giderildiği bildirilmeden kayıt kalkmaz.
Aile konutu: Ev aile konutuysa eşinizin açık rızası olmadan devredemezsiniz (Türk Medeni Kanunu md. 194).

Yapı kullanma izni (iskân)

İskân, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanımında fen bakımından sakınca görülmediğini gösterir (İmar Kanunu md. 30). İzin alınmamış yapılara, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez (md. 31).

Emlak ofisiyle yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesine imar ve iskân durumu, tapu bilgileri ve ipotek, haciz gibi kısıtlamalar yazılmak zorundadır.

DASK poliçesi

Zorunlu deprem sigortasını malik yaptırır ve her yıl yeniler (Afet Sigortaları Kanunu md. 10). Poliçe işlem tarihinde geçerli değilse tapu müdürlüğü satışı tescil edemez (md. 11). Poliçenizi e-Devlet'teki DASK “Poliçe Sorgulama” hizmetinden kontrol edin.

Enerji kimlik belgesi (EKB)

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne göre satış ve kiralamada EKB düzenlenmiş olması şartı aranır; mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya verir (md. 25/15). Kural 1 Ocak 2020'den beri uygulanıyor. 24 Haziran 2025 ve 16 Mayıs 2026 değişiklikleri bu hükmü değiştirmedi.

EKB binanın tamamı için düzenlenir ve 10 yıl geçerlidir. Belgeyi e-Devlet'teki “Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama” hizmetinden görebilirsiniz.

TKGM'nin satış için saydığı belgeler arasında EKB yok. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kars İl Müdürlüğü, alıcı EKB'siz satışı kabul ettiğini beyan ederse satışın yapılabileceğini duyurdu (30 Aralık 2019).

Emlak vergisi ve tapu harcı

Emlak vergisi borcu olan ev, miras ve mahkeme kararı gibi istisnalar dışında devredilemez. Tapu müdürlüğü borcu ve emlak vergi değerini belediyenin sisteminden sorgular (Emlak Vergisi Kanunu md. 30).

Borcunuzu e-Devlet'te belediyenin “Borç İşlemleri” hizmetinden görebilirsiniz. Bayrampaşa, Esenler, Eyüpsultan, Zeytinburnu ve Bağcılar belediyeleri rayiç bedel belgesini de e-Devlet'te veriyor. Web Tapu başvurusunda emlak beyan değeri belgesi istenebilir; belge o yıla ait olmalı.

Tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Beyanın gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse fark için harç istenir; Aralık 2025'ten beri buna bir kat vergi ziyaı cezası eklenir. Payınızı tapu harcı rehberimizde ve hesaplama aracımızda görebilirsiniz.

Aidat borcu

Ödenmeyen aidat için yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Mahkemece tespit edilen borç için daireye kanuni ipotek tescil edilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 22). Yönetimden borç durumunu yazılı alın.

İlan için EİDS izni

Tapulu bir evin satılık ya da kiralık ilanı, 1 Ocak 2025'ten beri ilan platformlarında yetki doğrulaması olmadan verilemiyor. İlanı malik, eşi, birinci ve ikinci derece kan hısımları ya da malikin izin verdiği yetki belgeli emlak ofisi verebilir.

Ofisle çalışacaksanız:

e-Devlet'te “EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri” hizmetine kendiniz girin. Eşiniz, yakınınız ya da vekiliniz sizin yerinize izin veremez.
Taşınmazı seçin ve ofisin yetki belgesi numarasını yazın.
Bitiş tarihini seçin; süre en az üç ay olmalı.

Hisseli taşınmazda bir hissedarın izni yeterli. Bu izin yalnızca ilan içindir; ofise tapu işlemi yetkisi vermez ve yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerini tutmaz. Sözleşmeye hizmet bedeli de yazılır; sınırlar için komisyon rehberimize bakın.

Ödeme ve tapu günü

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 29 Nisan 2026'da eklenen hükümle, bedeli kısmen ya da tamamen nakit, havale veya EFT ile ödenen satışlarda ödeme, mülkiyetle bedelin aynı anda el değiştirdiği Güvenli Ödeme Sistemi'nden yapılacak. Kredili kısım hariçtir. Kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür. 1 Ekim 2026 değişikliğiyle sistem 1 Aralık 2026'ya kadar zorunlu değil; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir.

Başvuruyu Web Tapu'dan yapabilirsiniz; harç ve randevu bilgisi SMS ile gelir. Ödemeden sonra randevu saatinde tapu müdürlüğünde imza atılır. Kimliğinizi unutmayın; temsilci gidecekse vekâletname gerekir.

Satış öncesi kontrol listesi

Tapu kaydında ipotek ve haciz olup olmadığına bakın.
Ev aile konutuysa eşinizin açık rızasını alın.
İskân durumunu belediyeden öğrenin.
DASK poliçesinin geçerli olduğunu kontrol edin.
Binanın EKB'sini sorgulayın.
Emlak vergisi borcunu kapatın.
Yönetimden aidat borcu yazısı alın.
Ofisle yazılı sözleşme imzalayın, EİDS izni verin.

Evinizi bizimle satmak isterseniz Mülkümü tanıt formunu doldurun.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.