Ekim 2026'da kira artışı: yasal sınır yüzde kaç, nasıl hesaplanır?

Kısa cevap: sınır %31,49

Ekim 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira en fazla %31,49 artırılabilir.

Bu oran, TÜİK'in 5 Ekim 2026'da yayımladığı Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) bülteninden gelir. Bültendeki adı, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimidir.

Bu bir üst sınırdır, zorunlu artış değildir. Ev sahibi ve kiracı daha düşük bir oranda anlaşabilir. Beş yılı dolan sözleşmeler için ayrı bir kural var; aşağıda anlatıyoruz.

Kural tüm Türkiye'de aynıdır. Bayrampaşa'da ya da İstanbul'un başka bir ilçesinde farklı bir oran yoktur.

Kural nereden geliyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi yenilenen kira dönemlerini düzenler. Buna göre yeni döneme ilişkin kira anlaşması, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmiyorsa geçerlidir.

Bu ölçüt 2019'dan beri uygulanıyor. Daha önce sınır, üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artışa bağlıydı.

Maddenin öne çıkan noktaları:

Kural konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
Bir yıldan uzun süreli sözleşmeler de bu kurala tabidir.
Taraflar anlaşamazsa yeni kirayı hâkim belirler. Hâkim de bu oranı aşamaz; kiralananın durumuna bakarak hakkaniyete göre karar verir.

Sözleşmenizde daha yüksek bir artış oranı yazıyor olabilir. Yenilenen dönemde yine de bu sınır geçerlidir.

Neden Eylül 2026 verisi?

Kanun, bir önceki kira yılına bakar. Ekim 2025'te başlayan bir kira yılına denk gelen veri, TÜİK'in Eylül 2026 verisidir.

Hesap iki adımdır:

Ekim 2025–Eylül 2026 arasındaki 12 ayın endeks ortalaması alınır.
Bu ortalama, bir önceki 12 ayın (Ekim 2024–Eylül 2025) ortalamasıyla karşılaştırılır.

TÜİK'in bültene eklediği endeks tablosuna göre bu iki ortalama yaklaşık 122,85 ve 93,43'tür. Aradaki artış %31,49'dur.

İki rakamı karıştırmamak gerekir:

Yıllık enflasyon: %29,73. Eylül 2026 fiyatlarını Eylül 2025 ile karşılaştırır. Kira sınırı bu değildir.
12 aylık ortalama değişim: %31,49. Kira artışında esas alınan orandır.

Karşılaştırma için: Eylül 2026'da yenilenen sözleşmelerde sınır, Ağustos 2026 verisine göre %31,79'du.

Nasıl hesaplanır? 20.000 TL örneği

Formül şöyle:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 31,49 ÷ 100)

Aylık kirası 20.000 TL olan bir daire için:

Artış tutarı: 20.000 × 0,3149 = 6.298 TL
En yüksek yeni kira: 20.000 + 6.298 = 26.298 TL
Bir yıllık ek ödeme: 6.298 × 12 = 75.576 TL

26.298 TL bir tavandır. Taraflar örneğin %20'de anlaşırsa yeni kira 24.000 TL olur. Bu da kanuna uygundur.

Kendi rakamlarınızla denemek için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

%25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına uygulanan %25 sınırı geçici bir düzenlemeydi:

Geçici madde 1 (7409 sayılı Kanun): 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 (dahil) arasında yenilenen konut kiralarını kapsadı.
Geçici madde 2 (7456 sayılı Kanun): Aynı sınırı 2 Temmuz 2023–1 Temmuz 2024 (dahil) dönemine uzattı.

Yürürlükteki kanun metninde bu süreyi uzatan başka bir hüküm yok. Bu yüzden 2 Temmuz 2024'ten bu yana konut kiralarında da TBK 344'teki TÜFE sınırı uygulanıyor. Çatılı işyerleri zaten %25 sınırının kapsamında değildi.

Beş yılı dolan sözleşmeler: kira tespiti

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kural farklıdır. Bu sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirleyebilir. Taraflar arasında anlaşma olup olmaması bunu değiştirmez.

Hâkim bu belirlemede üç ölçüte bakar:

TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişim,
kiralananın durumu,
emsal kira bedelleri.

Yani burada TÜFE tek ölçüt değildir. Bu yolla belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TBK 344'teki kurallara göre değiştirilebilir.

Kira tespit davasında süreler önemlidir (TBK md. 345):

Dava yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Ev sahibi yeni dönemden en az 30 gün önce artış isteğini kiracıya yazılı bildirdiyse, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Sonuç yine dönem başından geçerli olur.
Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir madde varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından geçerlidir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) bu kural 1 Eylül 2023'ten beri uygulanıyor.

Ekimde yenilenen sözleşmeler için kısa notlar

Sözleşme kendiliğinden uzar. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK md. 347).
Sürenin dolması tek başına yetmez. Ev sahibi, sözleşmeyi yalnızca süresi doldu diye sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonu ve ihtiyaç gibi tahliye sebepleri için kanunda ayrı kurallar vardır (TBK md. 347 ve 350 vd.).
Çatılı işyerleri de aynı sınıra tabidir. Ekimde yenilenen dükkân veya ofis kiralarında da üst sınır %31,49'dur.
Ev sahipleri için: Yeni kiranın brüt ve net getirisini kira getirisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Mülkünüzü kiraya vermeyi düşünüyorsanız mülkünüzü bize tanıtabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir avukata danışın.