Ev alırken kontrol listesi: tapu, iskân, DASK ve borçlar

Tapu kaydında neye bakmalı?

Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin ya da satıcıyla birlikte Web Tapu'dan bakın. Takyidat (kısıtlama) bölümünde ipotek, haciz, şerh veya beyan olup olmadığını kontrol edin. İpotekli bir ev alınabilir, ancak ipoteğin satış günü kaldırılacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?

	Kat irtifakı	Kat mülkiyeti
Anlamı	Bina projeye göre bölünmüş, iskân alınmamış	Bina tamamlanmış, iskân alınmış
Konut kredisi	Sınırlı, bankaya göre değişir	Genellikle sorunsuz
Risk	Projeye aykırılık varsa iskân gecikebilir	Daha düşük

İskân (yapı kullanma izin belgesi) var mı?

İskân, binanın ruhsata ve projeye uygun tamamlandığını gösterir. Belediyenin imar müdürlüğünden ya da e-Devlet'ten sorgulanabilir. İskânsız binalarda abonelik, kredi ve ileride satış sorunları yaşanabilir.

DASK poliçesi

Zorunlu deprem sigortası (DASK) tapuda satış işlemi için istenir. Satın alacağınız evin adres kodu ile DASK poliçesini sorgulayın; yeni malik olarak poliçeyi kendi adınıza yaptırın.

Borç ve belgeler

• Aidat: Yönetimden borcu olmadığına dair yazı isteyin.
• Emlak vergisi: Satıcı, satış yılının emlak vergisini ödemekle yükümlüdür; belediyeden borç sorgulayın.
• Enerji kimlik belgesi (EKB): Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne göre binaların ve bağımsız bölümlerin alım, satım ve kiralanmasında EKB düzenlenmiş olması şartı aranır; satış veya kiralama sırasında mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya ya da kiracıya verir. Belge, düzenlendiği tarihten itibaren 10 yıl geçerlidir. EKB'yi satıcıdan siz isteyin.
• Kentsel dönüşüm: Binanın riskli yapı tespiti olup olmadığını belediyeden ve e-Devlet'ten sorun.

Ödeme güvenliği

Kapora dışında büyük ödemeleri elden yapmayın. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 29 Nisan 2026'da eklenen hükümle, bedelin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da EFT ile ödenen satışlarda ödemenin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılması öngörüldü; bu sistem, mülkiyetin ve satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlar. Bedelin bir kısmı banka ya da finansman şirketi kredisiyle ödeniyorsa, kredi dışındaki tutar bu sistemden ödenir. Zorunluluk ertelendi: 1 Ekim 2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle sistemin kullanılması 1 Aralık 2026'ya kadar zorunlu değil; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Sistemde her işlem için bir kullanım bedeli alınacak ve satıcıya aktarılan tutardan düşülecek; bu bedel, sisteme dahil edilmeyecek satışlar ve pilot uygulama, Ticaret Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Bakanlığın yetkilendireceği entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenecek.