Oturduğunuz bina riskli yapı çıktıysa: kiracı olarak haklarınız

Kısaca

Oturduğunuz binada riskli yapı tespiti kesinleştiyse Kanun, binanın boşaltılıp yıktırılmasını öngörür. Bu süreçte kararları malikler ve idare verir. Kiracı olarak sizin için dört konu önemli: bildirimi takip etmek, süreyi bilmek, depozitonuzu geri almak ve kira yardımına zamanında başvurmak.

Size nasıl haber verilir?

Tespitten sonra en geç 10 iş günü içinde bina, tapuya riskli yapı olarak bildirilir. Tespit bilgilerini içeren tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.

Kanuna göre muhtarlıktaki ilanın son günü, binada hakkı bulunanlara tebliğ yapılmış sayılır. Bu yüzden size ayrıca bir yazı gelmeyebilir. Bina girişindeki duyuruları takip edin.

Tespite itiraz hakkı kiracıda değil, maliklerdedir. Malikler, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.

Ne kadar süreniz var?

Tespit kesinleşince belediye, tahliye ve yıkım için maliklere süre verir. 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanunla bu süre en fazla 90 gün oldu; daha kısa da olabilir. Kanunun 2012'deki ilk hâlinde süre “altmış günden az olmamak üzere” belirleniyordu. İnternette bu eski kuralı anlatan sayfalara hâlâ rastlayabilirsiniz.

Tahliye ve yıkım bildirimi de aynı yolla yapılır: tutanak binaya asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Malikler süre içinde binayı yıktırmazsa tahliye ve yıkım, mülki amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılır.

Kararı kim verir?

Binanın yerine ne yapılacağına, örneğin kat karşılığı anlaşmaya, malikler karar verir. 7471 sayılı Kanun'dan bu yana hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli; önceden en az üçte iki gerekiyordu. Kiracının bu kararda oyu yoktur.

Kira sözleşmenize ne olur?

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, kira sözleşmesinin ne olacağını ayrıca düzenlemiyor. Ancak bina verilen sürede boşaltılmazsa idare eliyle boşaltılır. Sözleşmenin sona ermesi, peşin ödenmiş kira ve depozito gibi konularda Türk Borçlar Kanunu (TBK) uygulanır.

Ev sahibinizle tahliye tarihini, son kira ödemesini ve depozitonun iadesini yazılı olarak netleştirin. Anahtarı teslim ederken bir tutanak imzalayın.

Depozitonuz

TBK'ya göre konut kiralarında depozito (güvence) en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Para olarak kararlaştırıldıysa kiracı, parayı ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli bir hesaba yatırır.

Bankadaki depozito iki tarafın onayıyla çekilebilir. Ev sahibi, sözleşmenin bitişinden sonraki üç ay içinde size dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka parayı sizin talebinizle geri vermek zorundadır. Depozitoyu elden verdiyseniz iadesini yazılı bir belgeyle kayıt altına alın.

Kira yardımı: kim, ne kadar, nereye?

Riskli binada kiracı olarak oturuyor ya da işyeri işletiyorsanız tek seferlik kira yardımına başvurabilirsiniz. Tutar, o ilde maliklere ödenen aylık kira yardımının iki katıdır.

Bakanlığın 22 Aralık 2024 tarihli duyurusuna göre İstanbul'da maliklere ödenen aylık tutar, 2025'ten itibaren 8.000 TL'ye çıktı. Bakanlığın “2025 Yılı İl Bazlı Kira Yardımı Tutarları” tablosuna göre İstanbul'da kiracıya bir defada 16.000 TL, maliklere 18 ay boyunca ayda 8.000 TL ödenir. Bakanlığın İstanbul sayfasında Ekim 2026'da yer alan tablo da budur. Başvurmadan önce güncel tutarı belediyenize sorun.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzu'na göre:

Bina için sistemde yapı kimlik numarası alındığı tarihte o dairede oturduğunuzu ve sonra taşındığınızı gösteren Adres Bilgileri Raporu istenir.
Ödeme, bina yıkıldıktan ve yıkım sisteme işlendikten sonra başlar.
Para yalnızca Ziraat Bankası'ndaki vadesiz TL hesabınıza yatırılır.
Aynı daire için hem ev sahibiniz hem siz yardım alabilirsiniz.

Başvuru süresi, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıldır. İstanbul'da başvuru, binanın bulunduğu ilçe belediyesine yapılır. E-imzanız ya da mobil imzanız varsa e-Devlet'teki “6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” hizmetini de kullanabilirsiniz. Belgeleriniz eksik olsa da başvurunuz kayda alınır; ödeme, eksikler tamamlanınca başlar.

Yeni binadan ev almak isterseniz

Riskli binada en az bir yıl kiracı olarak oturduysanız ve 6306 kapsamında yapılan yeni bir binadan ilk satışla konut alırsanız, Kanun tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyet tanır.

Ne yapmalısınız?

Binaya asılan tutanağın fotoğrafını çekin. Muhtarlıktaki ilanın bitiş tarihini öğrenin.
e-Devlet'te adres kaydınızın bu dairede göründüğünü kontrol edin.
Ev sahibinizle tahliye tarihini, son kirayı ve depozitoyu yazılı olarak netleştirin.
Taşınınca yeni adresinizi hemen bildirin. Bina yıkılmadan, eski ve yeni adresinizi gösteren Adres Bilgileri Raporu'nu alın; yıkımdan sonra eski adres kayıttan silinir.
Ziraat Bankası'nda vadesiz TL hesabınız yoksa açın.
Tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıl dolmadan ilçe belediyesine ya da e-Devlet'ten başvurun.
Yeni evinizi ararken bütçenizi kira yardımını da hesaba katarak planlayın. Esenler ve Bağcılar ilanlarına göz atabilir, yeni sözleşmenizdeki yıllık artışı kira artış hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir avukata danışın.