Bayrampaşa'da kentsel dönüşüm: 2026 güncel durum ve süreç rehberi

Bayrampaşa'da kentsel dönüşüm 2026'da iki ayrı hatta ilerliyor. Biri belediyenin ada bazlı dönüşüm çalışması. Diğeri İBB'nin İsmetpaşa'daki eski cezaevi alanında başlattığı ve ikinci etabı bekleyen proje. Bu yazıda ilçedeki güncel durumu, nereye başvuracağınızı ve riskli yapı sürecinin adımlarını özetliyoruz.

Bayrampaşa'da yapı stoku neden önemli?

İBB'nin 2020 tarihli Bayrampaşa deprem kayıp tahmini kitapçığına göre ilçedeki binaların yaklaşık %88'i 2000 ve öncesinde yapılmış. [6] Bu yüzden ilçede ev alan, kiralayan ya da ev sahibi olan herkesin dönüşüm sürecini bilmesi işine yarar. İlçe hakkında genel bilgi ve güncel ilanlar için Bayrampaşa ilanları ve ilçe rehberine bakabilirsiniz.

2026 itibarıyla ilçede güncel durum

Ada bazlı dönüşüm. Bayrampaşa Belediyesi'nin 7 Ağustos 2026 tarihli açıklamasına göre ilçede 18 adada ada bazlı kentsel dönüşüm çalışması sürüyor. [1] Çalışmaları belediyenin iştiraki BAYTAŞ yürütüyor. Bu adaların ikisinde yüklenici firmalarla anlaşma sağlandı ve kat karşılığı ön protokoller imzalandı. Bunlardan biri Cevatpaşa Mahallesi'nde. Belediye, burada karot numunelerinin alındığını ve analizlerden sonra 90 günlük tahliye sürecinin başlayacağını duyurdu. [1]

Ada bazlı modelde binalar tek tek değil, ada bütün olarak planlanıyor. Belediye bu modelde otopark, yeşil alan ve sosyal donatı alanlarının da ele alındığını söylüyor. [1]

İsmetpaşa ve eski cezaevi alanı. Bu proje İBB tarafından 2016'da başlatıldı. [5] Anadolu Ajansı'nın 10 Mart 2025 tarihli haberine göre ilk etapta yaklaşık 2.500 hak sahibi, eski cezaevi alanında yapılan konutlara yerleşti. [5] Belediyenin proje sayfasında da bu alandaki "Bayrampaşa Kiptaş Konutları"nda iki binin üzerinde hanenin yaşadığı belirtiliyor. [4] Ancak aynı habere göre projenin ikinci etabında 2019'dan beri kayda değer ilerleme olmadı. [5] Mahallede boşaltılmış ve yıkılmış binalar duruyor, sakinler toz, aydınlatma ve güvenlik sorunlarından şikâyet ediyor. [5] İsmetpaşa'da bu alana yakın bir daire düşünüyorsanız etabın durumunu mutlaka sorun.

Nereye başvurabilirsiniz?

Bayrampaşa Belediyesi Kentsel Dönüşüm Ofisi: Muratpaşa Mahallesi, Uluyol Caddesi'nde. [2] [3] Belediye, ofisin dönüşüm süreci hakkında vatandaşları bilgilendirmek ve yönlendirmek için açıldığını açıkladı. [2] Ada bazlı dönüşümde bilgilendirme toplantıları ve uzlaşma süreçleri bu ofisin koordinasyonunda yürüyor. [1]
Belediye Çözüm Merkezi: 444 1 990. [2]
Riskli yapı tespiti için: Kanuna göre tespiti öncelikle malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği kuruluşlara yaptırır. [7]

Adım adım süreç (6306 sayılı Kanun)

Süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre işler. Kanunun bugünkü hâli, 7471 sayılı Kanun'la 2023'te yapılan değişiklikleri de içeriyor. [7]

Riskli yapı tespiti. Malikler tespiti lisanslı bir kuruluşa yaptırır. Başkanlık veya idare de tespiti resen yapabilir ya da maliklere süre verip isteyebilir. [7]
Tapuya bildirim ve ilan. Riskli yapı, tespitten itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır. [7]
İtiraz. Malikler tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilir. [7]
Karar. Yıkımdan sonra ne yapılacağına, yani yeniden yapım, kat karşılığı anlaşma veya ada bazında uygulama gibi konulara, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir. Oybirliği gerekmez. [7]
Tahliye ve yıkım. Maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre verilir. Bu sürede yıkım yapılmazsa yapıyı idare yıktırır. Tahliye ve yıkım kararı da binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İdare isterse riskli yapının elektrik, su ve doğal gazı kesilebilir. [7]
Yeni yapı. Anlaşmadan sonra müteahhit kaynaklı nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshi için karar alıp Başkanlığa başvurabilir. [7]

Kanun, anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabileceğini söylüyor. [7] Bu bir hak garantisi değil, bir imkândır. Güncel tutarları ve şartları başvuru sırasında resmî kurumdan teyit edin. Kiracıysanız riskli yapıda kiracı hakları yazımız işinize yarar.

Dönüşümdeki bir binada ev almadan veya kiralamadan önce sorun

Tapu kaydında riskli yapı beyanı var mı? Tapu kaydının beyanlar hanesine bakın.
Tespit ne zaman yapıldı, itiraz süresi doldu mu?
Maliklerin salt çoğunluk kararı alındı mı? Karar tutanağını ve varsa müteahhitle yapılan sözleşmeyi isteyin.
Sözleşmede yeni dairenin konumu, metrekaresi ve teslim tarihi yazıyor mu? Satın alacağınız payın karşılığında ne alacağınızı netleştirin.
Kira yardımı ya da geçici konut kime ödenecek? Satış veya kira sözleşmesinde açıkça yazsın.
Bina hangi ada ya da etapta? Ada bazlı bir çalışmanın içindeyse Kentsel Dönüşüm Ofisi'nden durumunu öğrenin. İsmetpaşa'da ikinci etap alanındaysa takvimin belirsiz olduğunu hesaba katın.
Kiracıysanız: Tahliye tebligatının ne zaman yapılabileceğini ve kira sözleşmenizin bu süreçte ne olacağını ev sahibinize sorun.

Bayrampaşa'da dönüşüm sürecindeki bir mülkünüz varsa mülkünüzü bize tanıtın. Ev arıyorsanız talebinizi iletin, dönüşüm durumu net olan seçenekleri birlikte değerlendirelim.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir avukata danışın.